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鏈家購房支付鏈漏洞:147萬購房首付款飛了 制造矛盾

6月17日,蔣女士在上地不動產登記事務中心查詢到的信息顯示,這次購房交易共有兩次網簽記錄,第一次是1月17日辦理,網簽合同中將一位名為“孫全志”的人士列為買受共有人,而事實上的買受共有人蔣女士本人(買受人為其丈夫)則不在其中。與此同時,在房管局的資金劃轉協議中顯示,若交易不成功,資金退回至孫全志賬戶。

一次正常的購房行為,交易卻無法順利完成。

更為蹊蹺的是,在買賣雙方都未出面也不知情的情形下,中介自己卻完成了網簽、撤銷網簽的過程,并且在網簽合同中詭異地出現了一名買賣雙方均不認識的共同買受人,網簽撤銷之后,買方先期支付的147萬購房首付資金全部劃轉至這名共同買受人賬戶中,最終去向不得而知。

這樁離奇的購房交易發生在北京海淀區,21世紀經濟報道記者多方調查,初步還原了這一事件的經過。涉事中介鏈家的相關人士也向記者表示確實存在這一事件,不過主要是經紀人個人的行為,與鏈家無關。

但記者調查中發現,這不是孤例。事實上,早在2016年之前,鏈家曾一度宣稱布局金融理財業務,于2014年末推出理房通平臺,對其定位是房產交易領域的“支付寶”,為了解決房產交易環節買方賣方最終交易達成之前的資金安全問題。隨著對互聯網金融的監管趨嚴,鏈家彼時推出的一系列金融產品隨后也逐漸沉寂。不過,理房通APP面世后,鏈家也不時被指通過這一產品從客戶購房款的沉淀資金中獲益,鏈家自身對此也發過聲明。

在此次案件中,鏈家相關人士則對記者表示,這是員工個人行為,利用資金監管漏洞進行欺詐,鏈家也是受害方。

而令人費解的是,通過知名大型中介平臺購房,首付款資金在買賣雙方均不知情的情況下會被轉走,風險的關鍵漏洞究竟出現在哪個環節?

購房首付款不翼而飛

6月21日,購房者蔣女士向記者講述,她于2018年12月23日在北京鏈家海德店購買牡丹園附近的一套房屋,隨后向賣方馬女士和鏈家分別支付了20萬定金和5萬中介費(另外3.06萬的中介費4月26日支付)。

21世紀經濟報道記者根據雙方簽署的合同、資金劃轉協議等材料發現,2019年1月15日,鏈家員工肖某讓蔣女士和馬女士在理房通APP上簽訂了《理房通資金支付服務協議》,并讓買方將147萬首付資金轉入理房通賬戶。兩天后,理房通APP顯示,該筆資金已經劃轉至建委監管。

1月24日,鏈家員工帶領雙方至農行上地支行辦理購房貸款。不過,鏈家員工對蔣女士稱為其辦理的是基準利率貸款,不能去銀行內部,會有銀行員工出來辦理。于是,在銀行附近的一家餐飲店中完成了房貸手續的辦理。貸款遲遲未批復下來,事發后,雙方向農行上地支行問詢,被告知該行從未收到過這筆貸款申請,并強調從2018年底以來就未曾開展過房貸業務。

根據買賣雙方人士對記者的講述以及提供的材料證據,在交完首付款、辦理完貸款手續之后,這筆購房交易遲遲沒有下文,雙方均多次問詢和催促中介,但一直有各種事由使交易無法推進。直到3個月后的4月底,賣方認為買方已經根本性違約,將其起訴至法院。買方蔣女士對此深感意外。因為在這個過程中,她也一直在催促中介,但是中介告訴她賣方房子事務未處理好,需要等待。

買賣雙方由此開始直接對話才發現,一直是中介在中間制造矛盾,阻止交易順利完成。

比如關于首付款147萬元,賣方曾問房子原定的首付款是157萬,為何實際少了10萬?中介對賣方解釋稱是由于買方流動性壓力,想多貸款10萬;但買方說,實際情況是中介告訴她賣方的房子前期的租約中有問題條款,建議暫時少付10萬首付款。再比如,賣方認為時間拖得太久,要求中介催促買方,中介回復稱買方“一直躲著不接收催告函,發了5次才接收”,事后買方表示從未收到催告,反而是其一直催促中介,但被回復稱賣方的房子出租事情未處理好,如此等等。

基于此,賣方認為交易違約并不是買方的責任,于是撤銷了對買方的起訴,雙方便聯合向鏈家總部對前述門店的經紀人進行投訴。

6月17日,蔣女士在上地不動產登記事務中心查詢信息顯示,這次購房交易共有兩次網簽記錄,第一次是1月17日辦理,網簽合同中將一位名為“孫全志”的人士列為共同買受人,而原本作為共同買受人的蔣女士(買受人為其丈夫)則不在其中。與此同時,在房管局的資金劃轉協議中顯示,若交易不成功,資金退回至孫全志賬戶。

此次網簽7天之后撤銷,根據銀行的資金流水顯示,147萬購房首付劃至孫全志賬戶。2月28日辦理了第二次網簽,網簽合同正常,蔣女士為共同買受人,孫全志名字已不在合同中出現。

買方和賣方均對21世紀經濟報道記者表示,對整個過程完全不知情,更未出面參與任何簽字,并且雙方均不認識這位名叫“孫全志”的人士。6月22日,查詢住建委官網顯示,這位買賣雙方均不認識的買受共有人“孫全志”,姓名和身份證號碼在鏈家經紀人之列。

6月22日,鏈家相關人士對21世紀經濟報道記者表示,這是這家店的經紀人的個人行為,利用資金監管漏洞,偽造合同。目前,這名經紀人已經自首。

蔣女士也向記者證實了這一點,她在了解清楚事情之后前往派出所報案,辦案人員告訴她這名經紀人已經自首。她還對記者稱,當日,她于派出所遇到一位發生于 2016年的類似事件的當事人。

誰的漏洞

在買賣雙方向鏈家總部發起投訴并詢問資金狀態時,鏈家總部于4月29日對投訴進行回應稱,資金于1月16日通過理房通進入建委監管賬戶,仍在賬戶中,由建委監管。但如上文所述,事后的查詢顯示資金已于1月24日被轉走,并且兩次網簽中,不動產登記中心的信息都顯示,建委監管資金為0。

鏈家公關人士表示,此交易中資金在建委監管,理房通僅是在初次劃轉時作為支付工具,幫客戶將資金轉入監管賬戶,隨后的資金狀態,理房通并不掌握。被問及4月底鏈家對投訴的回應說法時,他表示對這次投訴不知情。

理房通是鏈家旗下一家互聯網支付公司,據官網介紹,該產品依托于以住房為核心的交易場景,致力于為房屋交易與生活支付提供“安全、便捷、透明、簡單”的支付解決方案。理房通于2013年8月8日在北京注冊成立,注冊資本1個億,并在2014年7月10日獲央行頒發的《支付業務許可證》。

理房通APP頁面顯示,理房通實行賬戶分離制度,客服備付金全額交存至理房通在央行分支機構開設的“備付金集中存管賬戶”中,與自有賬戶分戶管理;鎖定客戶資金流轉路徑,只能解凍至賣方收款人賬戶,或退還至買方付款人賬戶,且必須銀聯或網聯劃轉。鏈家人員也在交易過程中承諾,任何資金轉出行為,必須由雙方在理房通APP上簽字方可。

那么,理房通賬戶何以在買賣雙方均不知情、更談不上簽字的情形下被劃轉至一名并不是付款人的賬戶呢?

根據前文敘述可以發現,主要是通過偽造網簽合同并加入“買受共有人”,并在資金劃轉協議中將其設定為交易失敗情形下資金的退還賬戶這一方式實現的。

上述鏈家公關人士對21世紀經濟報道記者強調,這是經紀人個人在資金監管漏洞之下進行的操作。

其同時對記者表示,在北京地區通過鏈家購房需要進行資金監管,有三種監管方式,第一是通過鏈家旗下的理房通平臺,統一在央行的備付金存管賬戶中;第二是交易雙方自行去銀行監管;第三種是在建委進行資金監管。

本案中,交易雙方的理房通APP業務跟蹤顯示,在簽約-付款之后,資金始終處于“建委監管”狀態,即使在目前147萬首付款資金已于1月份被轉走成為既定事實的情況下,理房通APP頁面上業務跟蹤仍顯示資金處于“監管”狀態。

事實上,早在理房通于2014年剛開始推出時,就被指打擦邊球占用客戶沉淀資金獲得收益,彼時,鏈家也曾公開澄清聲明,但僅強調自身具有支付資質,并未對資金收益安排做出具體說明。

不過,2018年底央行出臺的新的支付文件,要求支付機構撤銷備付金賬戶,將所有的備付金統一交付至央行,支付機構坐吃沉淀資金收益的日子成為歷史。理財通官網顯示,截至6月22日,全國總交易單量740851單,總用戶量為976725個。

6月22日,蔣女士表示,鏈家總部答應將其支付的20萬定金以及147萬首付資金墊付給她,并將8.05萬中介費退還,并賠償5萬-10萬元,“加上這5萬-10萬,也買不上漲價了后的這套房子”。

6月24日晚上9點多,鏈家再次回應21世紀經濟報道記者稱,此單交易糾紛和原北京鏈家商圈經理胡某涉嫌通過偽造交易、偽造法律文件和虛構共同買受人等行為詐騙客戶房款的案件有關。目前犯罪嫌疑人已被公安機關刑拘,公司正提供各種文件證明,積極協助案情審理。在事發第一時間,北京鏈家已成立了由總經理牽頭的專案工作小組,與客戶業主商討賠墊付方案。目前北京鏈家設立了專項基金并已轉入第三方律師事務所,以保障快速賠付。

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